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    BTT融资模式在政府保障性住房项目融资中的应用
    2017-04-10

    BTT融资模式在政府保障性住房项目融资中的应用

    陈晓玉1  王苒霏2

    1.江苏省设备成套有限公司工程咨询分公司,江苏 南京 210009;2.江苏省环境?;すひ倒こ套芄?,江苏 南京 210009

    摘  要:政府保障性住房在建设过程中经?;崦媪僮式鸲倘钡奈侍?,目前的主要融资方式还不能有效解决。通过对现有政府保障性住房项目融资模式优缺点的分析,提出了BTT模式,即建设-移交移交的融资模式,并通过一个BTT项目的融资案例,证明了这种新的融资方式是一种非常行之有效的融资模式。

    关键词:BTT模式;融资方式;政府保障性住房 

     

    0 引言

    《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中指出:统筹规划保障性住房、棚户区改造和配套设施建设,确保建筑质量,方便住户日常生活和出行。完善投资、信贷、土地、税费等支持政策。多渠道筹集公共租赁房房源。健全保障性住房投资运营和准入退出管理机制。作为地方政府而言,如何提高社会力量在保障性住房项目中的参与度,是解决保障性住房项目这一重大民生问题的关键所在。

    1  现有的保障性住房项目融资模式

    为了破解政府保障性住房项目资金短缺的问题,地方政府通常采用如下融资模式其一为BT模式(即建设移交模式);其二为BOT模式(即建设经营移交模式)。

    BT模式,通常是指政府采用竞争性谈判方式选定投资人,然后由政府提供项目的建设用地,投资人作为项目投融资以及建设主体,在项目建设合格后,按当初合同约定的价格将项目移交给政府,政府需向投资人支付项目的建设成本及合理的利润。

    虽然BT模式在项目建设前期大大地缓解了政府的资金压力,但是从本质上而言,政府仍是真正的投资主体,最终的资金压力还是由政府承担。对于投资人而言,只要政府能按期付款,就基本上摆脱了项目的投资风险。

    BOTBT模式相比,政府不需要支付项目的建设成本,只需要提供项目的建设用地即可。而投资人通过在特许经营期间的经营收入来实现对投资的回收。但由于BOT模式往往投资规模比较大,项目周期长,导致项目的风险普遍比较大,因此,社会力量对该投资模式往往望而却步。

    针对上述融资模式的不足之处,本文提出一种新型的融资模式,即BTT模式。

    2  BTT融资模式

    2.1  BTT的操作模式

    所谓BTT模式就是建设移交移交的模式。其操作模式如下:政府通过招、拍、挂的方式将土地以低于市场价但高于成本价的价格出让给投资方。项目投资方负责项目融资、设计及施工等建设期的全部工作。项目竣工验收后,项目投资人将项目移交给政府,通常政府获得项目的先期经营权,一般为812年。在此期间,政府将住房租赁给保障对象。在先期经营期满后,政府再将这些房屋经营权移交给项目投资人。

    2.2  BTT模式在保障性住房项目中的运用优势

    BTT模式在保障性住房项目中的运用,对政府和投资人而言均具有一定的优势和益处,具体分析如下:

    2.2.1  从政府角度看BTT模式的优势

    2.2.1.1  政府投入的成本比较小

        由前所述,BTT模式是由项目投资人负责融资、设计以及施工等建设期的全部工作,而政府只需要投入一次性的征地成本。即在BTT模式下,政府仅作为项目监督者,有利于降低投入成本。

    2.2.1.2  可为政府提供循环利用资金的融资通道

        政府通过把土地出让金作为下一个保障房项目的征地资金的操作模式,可以很好保证征地资金的延续性,增加政府完成保障性住房建设任务的积极性,进而使得保障性住房建设进入一个良性的循环。

    2.2.1.3  BTT模式对政府的其益处

        投资人从其自身利益出发,会尽可能加快建设速度,缩短建设工期,从而加快了政府保障性住房的建设速度。通过保障性住房的大量建设,可以拉动当地经济的发展,同时也能稳定当地的商品房价格,并且还能进一步地加速城市化进程。

    2.2.2  从投资方角度看BTT模式的优势

    2.2.2.1  BTT模式下,投资人风险比较小

    相较于其模式而言,在合同规定的政府先期经营期结束后,政府把项目的经营权直接转移给投资方。由于投资方勿需考虑政府到期还款的风险,所以投资人的风险比较小。

    2.2.2.2  为投资人增加了投资机会

    目前国内的建筑市场竞争非常激烈,作为投资人,采用BTT模式,一方面可以获得政府的政策支持,另一方面还能通过项目向银行获取贷款,这样企业可以为自己创造更多的投资机会,拓宽了投资渠道。

    2.2.2.3  与其模式相比,BTT模式下投资人的投资回报率高

    就投资人而言,由于在整个项目的寿命周期内均对项目拥有完全的产权。所以,即使投资人在项目前期没有经营权,但是投资人作为产权的拥有者,可以将产权作为资产抵押,以换取资金,以便用于其项目的开发。此外,在政府将经营权转移给投资方后,投资方便拥有了对房地产的完全处置权,这样可以使投资人在未来的房地产市场上获得较大的升值空间。

    3  项目案例

    3.1  项目背景

        A经济开发区保障性经济住房建设项目位于该开发区南侧的2号地块内,项目总建筑面积约9m2,占地面积为6m2,项目的容积率为1.5。该项目的政府方为A经济技术开发区管委会(以下简称A开发区),投资方为B公司。

    3.2  项目运作模式分析

        本项目采用BTT模式,A开发区把02号地块通过招、拍、挂的方式转让给B公司。B公司负责该项目的设计、施工与建设。工程竣工后,项目移交给A开发区,A开发区拥有先期经营权10年,在先期经营的10年内,开发区把保障性住房租给在开发区内打工的外来人员。

    3.3  项目效益分析

    3.3.1  政府的效益分析

    通过本项目的成功运作,A开发区在财政比较紧张的情况下,在园区内完成了9m2保障性住房的建设??悸堑皆扒谟屑赴偌移笠导凹竿蛎饫丛惫さ木幼⌒枨?,房屋一经建设完成,出租率达到了近100%,因此其经济效益比较可观。其次,由于为进区企业的员工很好地解决了居住问题,极大地改善了招商引资环境,为园区的招商引资增加了砝码。

    3.3.2  投资方效益分析

    对投资方而言,一方面本项目的区位优势比较良好,经测算该项目的投资成本约3 000/m2,目前周边居住性建筑的房价均价在21 000/m2。从增值角度而言,本项目对投资方而言是比较成功的。

    根据当时的BTT项目协议,投资方拥有建筑底层商业地产整个寿命期的经营权。由于该项目建成后,居住人员众多,所以该项目商业地产的出租价格也比较高,这样为投资方尽快收回投资创造了有利条件。

    再次,B公司将该项目的资产抵押给银行后,获得了大量资金,为其旗下的C房地产公司进行房地产开发注入了大量资金,实现了公司资本的循环运作,取得了良好的投资效益。

    4  结语

    综上分析,虽然BTT模式还处于初期的研究阶段,而且其本身还存在着若干急需要解决的问题。但该模式具有政府投入少、投资人的投资回报率比较高等优点。因此BTT模式对缓解政府保障性住房的资金压力、完善政府保障性住房项目的体系都有很强的功效。此外,通过该模式的推广,可以较好地促进和保证政府保障性住房的建设速度与规模,从而真正地起到调整国内目前房地产的供给结构,进而发挥出控制房价的积极作用,最终使得更多的低收入群体真正获得益处。因此,BTT模式是一个非常值得国内的专家与学者深入探讨和研究的课题。

     

    [参考文献]

    [1] 叶苏东.项目融资——理论、实务与案例[M].2版.北京:清华大学出版社、北京交通大学出版社,2010.

    [2] 张华荣.对廉租房建设采用BOT融资模式的探析[J].中国招标,2010(45):26-28.

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